[지식정보] 탄소 가격 책정이 시작된다

돈은 부동산 전문가들이 이해하는 언어다. 따라서 탄소 배출량을 금전적 용어로 표현하고 탄소 배출량에 대한 가격을 책정하면 탄소 배출량을 줄일 수 있다. 산업이 대기에 뿜어대는 탄소를 줄일 수 있다. 점점 더 많은 부동산 플레이어들이 탄소 가격 책정을 건축물을 탈탄소화하여, 환경과 기후 위기를 해결하기 위한 중요한 무기로 보고 있다.

ULI 글로벌 이머징 트렌드는 탄소 가격 책정이 부동산 업계의 탈탄소화 노력에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상되는지 최초로 심층 분석했다. 탄소 가격의 잠재력에 부응하려면 기업과 규제 당국이 현실적 가격을 책정하고 더 폭넓게 도입해야 한다. 관련 자료는 Emerging Trends in Real Estate®의 2023년 글로벌 보고서에서 참조하였다.

자료: 2023 Global Outlook, ULI Emerging Trends Global Report Final

델코지식정보

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돈은 부동산 전문가들이 이해하는 언어다. 따라서 탄소 배출량을 금전적 용어로 표현하고 탄소 배출량에 대한 가격을 책정하면 탄소 배출량을 줄일 수 있을까? 산업이 대기에 뿜어대는 탄소를 줄일 수 있을까?

점점 더 많은 부동산 플레이어들이 탄소 가격 책정을 건축물을 탈탄소화하여, 환경과 기후 위기를 해결하기 위한 중요한 무기로 보고 있다.

지금까지는 기업이나 건물이 배출하는 탄소에 금전적 비용을 부과하는 개념이 다른 부문에서 더 널리 퍼져 있었다. 그러나 지금 부동산 분야에서는 기업이 포트폴리오에서 발생하는 탄소에 내부 가격을 책정하거나 지방 당국 및 중앙 정부가 세금 또는 규제의 형태로 탄소 가격을 책정하는 사례가 증가하고 있다.

탄소 가격 책정은 어려운 질문을 제기하는 복잡한 문제다. 한 사회의 오염원들이 행동을 변화시키는 방식으로 비용을 지불하게 하는 방법, 정부가 경제를 저해하지 않고 공동의 문제를 해결하기 위해 협력하는 방법, 에너지 비용을 지불할 능력이 가장 적은 사람들이 불이익을 받거나 배출량을 줄이는 것을 피하는 방법 등을 풀어야 하는 어려운 과제다.

ULI 글로벌 이머징 트렌드는 탄소 가격 책정이 부동산 업계의 탈탄소화 노력에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상되는지 최초로 심층 분석했다. 탄소 가격이 만병통치약은 아니지만, 포트폴리오에서 배출량을 측정하고 감축할 때 기업이 생각하고 행동하는 방식을 바꿀 수 있는 잠재력을 가지고 있다. 현재 이 제도의 문제점은 많은 경우가 자발적 채택에 그치고 있으며, 적용되는 탄소 가격이 기업의 탈탄소화를 촉진할 만큼 충분히 높지 않다는 점이다.

몇 가지 예외를 제외하면, 각국 정부가 적용하는 탄소세는 너무 낮아 변화를 강제하기 어렵다. 기업들이 스스로 설정하는 탄소 가격은 일반적으로 학계와 국제기구가 지구 온난화를 섭씨 1.5도로 제한하는 파리 협정 목표를 달성하는 데 도움이 될 것으로 생각하는 수준 또는 그보다 높은 경우가 많다.

그러나 탄소 가격 책정이 불균등하게 채택되고 적용된다는 사실은 그 효과가 감소한다는 것을 의미한다. 한 글로벌 투자자는 "개별 기업이 내부적으로 탄소 가격을 설정하는 것은 고귀하고 도움이 되지만, 기업별로만 접근하면 업계 전체에서 효과를 발휘하기는 매우 어렵다"고 말한다. 탄소 가격의 잠재력에 부응하려면 기업과 규제 당국이 현실적 가격을 책정하고 더 폭넓게 도입해야 한다.

모든 가격 파악하기 Knowing the price of everything

탄소 가격 책정에는 두 가지 주요 형태가 있으며, 두 가지 모두 부동산 탈탄소화에 영향을 미칠 수 있는 잠재력을 가지고 있다.

첫째, 내부 탄소 가격 책정은 기업이 배출하는 CO2에 대해 가격을 책정하는 것이다. 여기에는 두 가지 주요 형태가 있다:

그림자 탄소 가격(a shadow carbon price).

기업이 배출하는 CO2 1톤당 가격을 책정하는 것이다. 하지만 이는 순전히 이론적인 개념일 뿐, 회사가 그 돈을 다른 사람에게 지불하거나 따로 보관하지 않는다.

전액 비용을 지불하는 내부 탄소 가격(a full fee-paying internal carbon price)

기업이 배출한 탄소에 가격을 매기고 그 돈을 내부 기금에 지불하거나 어떤 식으로든 금액을 보존하는 울타리를 치는 것이다. 회사는 이 돈으로 원하는 것을 할 수 있지만, 일반적으로 포트폴리오 배출량을 줄이는 데 필요한 자본 지출 또는 상쇄 자금으로 사용된다.

둘째, 외부 탄소 가격 책정은 기업이 배출하는 탄소에 대해 외부 기관에서 가격을 부과하는 방식이다. 이 역시 크게 두 가지 형태가 있다:

탄소세(carbon taxes)

기업이 배출한 이산화탄소에 대해 지방 정부 또는 중앙 정부가 부과하는 세금이다.

배출권 거래제(ETS: emissions trading schemes)

기업이 배출할 수 있는 탄소의 일정 할당량이 있을 때 유럽연합(EU)과 같은 정부 또는 지역 기관에서 부과하는 제도다. 그런 다음 이 수준을 초과하여 배출하는 경우 탄소 1톤당 배출권을 구매해야 한다. 기업은 탄소 배출권에 시장 가격을 매겨 거래할 수 있다. 시간이 지남에 따라 "무료" 탄소 배출 할당량이 감소하여 배출권의 가치가 높아지고 가격이 상승하여 기업이 배출량을 줄이도록 장려한다.

비영리 단체인 CDP(Carbon Disclosure Project)의 최신 연구에 따르면 2020년까지 5년 동안 모든 부문에서 내부 탄소 가격을 계획하거나 사용하는 기업의 수가 80% 증가했다. 그리고 2,000개 이상의 기업이 현재 내부 탄소 가격을 사용 중이거나 사용할 계획이라고 CDP에 공개했다.

World Bank에 따르면 2022년 현재 전 세계적으로 탄소세 및 배출권 거래제를 포함한 68개의 탄소 가격 책정 수단이 운영되고 있으며, 3개의 수단이 추가로 시행될 예정이다. 현재 운영 중인 제도는 전 세계 온실가스 총 배출량의 약 23%를 차지한다. 이는 작년에 4개의 새로운 제도가 시작되면서 전 세계 총 적용 범위가 소폭 증가한 결과다.

회사 내부의 노력 Internal efforts

회사 내부 탄소 가격 책정을 살펴보면, 이는 부동산 및 탈탄소화와 관련하여 노력한 틈새시장이다. 2019년 맥킨지의 연구에 따르면 매출 기준 상위 100대 글로벌 부동산 기업 중 내부 탄소 가격 책정을 사용하고 이 사실을 공개하는 기업은 4%에 불과했다. 나머지 2%는 향후 2년 내로 공개할 계획이라고 한다. 이는 에너지 산업의 40%, 금융 서비스의 29%와 비교하면 매우 낮은 수치다. 분석 대상 산업 중 부동산보다 낮은 비율을 보인 산업은 헬스케어 뿐이었다. 총 88%의 부동산 기업이 내부 탄소 가격 책정을 사용하고 있는지 또는 사용할 것인지에 대해 보고하지 않았다.

글로벌 이머징 트렌드를 위해 인터뷰한 업계 리더들에 따르면, 탄소 가격 도입이 더딘 이유 중 하나는 대부분의 관할구역에서 탄소 가격 책정이 자발적이고 규제되지 않기 때문이다. 그리고 일부 기업은 규제하지 않는데, 구태여 내부 탄소 가격을 도입하여 상업적으로 불이익을 당할 필요가 없다고 생각하기 때문이다.

예를 들어 어떤 투자자가 배출량에 내부 탄소 가격을 책정했는데, 다른 투자자가 동참하지 않으면 오히려 더 많은 비용을 지불하게 되어 거래를 놓치게 된다."라고 말한. 그래서 많은 기업이 이런 현상을 경계하고 있다.

또 다른 인터뷰 참여자는 많은 부동산 기업이 아직 지속가능성 여정의 초기 단계에 있으며, 현재 배출량 데이터를 수집하고 새로운 보고 요건을 충족하는 방법을 모색하는 등의 프로세스에 집중하고 있다고 말하고 있다. 많은 기업이 탄소 가격 책정을 도입하는 데 필요한 정교함의 수준은 아직 멀었다.

지속가능성 보고는 한때 기업을 상업적으로 불리하게 만들 위험이 있는 난해한 분야로 여겨졌다. 하지만, 탈탄소화 목표를 달성하기 위해 기업의 무기고 외에 더 많은 무기를 추가해야 하는 상황에서 탄소 가격 책정은 효과적인 무기로 더 널리 채택될 수 있다. 한 인터뷰 참여자는 "빠르게 성장하고 있다."라고 지적하고 있다. "15년 전만 해도 지속가능성 보고에 대해 언급하면, 사람들은 눈을 흘기곤 했다. 하지만 지금은 필수 사항이 되었다."

실제로 국제 기후 관련 재무 정보 공개 태스크포스(TCFD)는 기업이 기후 리스크를 측정하는 방법으로 탄소 가격 책정을 사용하고 보고할 것을 권고하고 있다. 싱가포르, 캐나다, 일본, 남아프리카공화국, 뉴질랜드, 영국, EU 회원국을 포함한 많은 국가가 TCFD의 권고를 의무화했거나 향후 몇 년 내에 의무화할 계획이다.

내부 탄소 가격을 사용하거나 외부 탄소 가격을 적용받는 부동산 회사의 지리적 분류와 관련된 공개 정보는 아직 없다. 그러나 2021년 기준으로 내부 탄소 가격을 사용한다고 CDP에 선언한 약 2,000개 기업 중 608개 기업이 EU에, 264개 기업이 미국에, 252개 기업이 일본에, 202개 기업이 중국에 위치한다. 인구 규모 대비 내부 탄소 가격제를 사용하는 기업 수가 눈에 띄게 많은 시장은 128개 기업이 있는 대만과 71개 기업이 있는 캐나다이다.

내부 탄소 가격을 사용하는 기업의 경우, 이 메커니즘이 탈탄소화에 어떤 도움을 줄 수 있는지에 대해 일반적으로 몇 가지 이점을 언급한다.

가장 일반적인 것은 여러 가지 형태의 행동 변화다. 회사 내 행동 변화를 이끌어 내는 것이 핵심이다. 회사는 탄소 활동의 비용을 분리하고, 이를 개발 평가에서 비용 항목으로 등장시켜 팀원들이 자신의 행동에 대해 생각하도록 장려하고 있다.

배출된 탄소량을 금액으로 환산하면 부동산 회사의 대부분 직원이 이해할 수 있는 언어로 표현된다. 대부분 사람은 10톤의 이산화탄소를 절감했다고 하면, 그 수치가 얼마나 큰지 이해하지 못할 것이다. 하지만 이를 돈으로 환산하면 갑자기 현실 세계로 다시 돌아온다.

특히 투자 및 개발 위원회에서의 대화의 성격과 수행되는 행동이 바뀌고 있다. 한 인터뷰 참여자는 다음과 같이 언급한다. "저는 거래 팀에 있었다. 이전에는 어떤 계획이 얼마나 많은 탄소를 배출하는지 살펴봤지만 큰 초점은 아니었다. 탄소 가격이 시행된 후, 탄소 배출량이 이 정도인 투자를 승인할 수 있느냐는 질문이 논의의 대부분을 차지하는 대화는 처음이었다."

개발에 중점을 둔 한 인터뷰 대상자는 이렇게 말한다: "로드맵의 세부적인 여정을 시작했던 3년 전과 지금 사무실에서 주고받는 대화를 비교해 보면 완전히 달라졌다."

내부적으로 탄소 가격을 책정하면 개발 평가와 관련된 지표를 변경할 수 있다. 그리하여 탄소 집약도가 낮지만, 더 비싸 보였던 자재나 프로세스를 "더 저렴한" 대안과 비교하여 평가할 수 있다.

한 인터뷰 참여자는 "이 시점에서 거의 모든 대규모 개입, 대규모 탈탄소화 건물 개조, 3개월이 아닌 1년 동안 지속되는 이러한 개입 실행과 관련된 임차인의 비가동시간(downtime)등 모든 것이 훨씬 더 실용적으로 보이기 시작한다."라고 언급한다.

예를 들어 상업용 건물에 대량 목재를 사용하는 것은 강철보다 비용이 많이 들고 보험사와 지방 당국에 안전하다는 것을 교육해야 하고 전문 계약업체를 찾아야 하기에 시간이 더 오래 걸릴 수 있다고 다른 인터뷰 참여자는 덧붙인다. 그리고 시간은 곧 돈이다. 그러나 강철에 상당한 탄소 가격이 추가되면 목재 프레임 건물을 개발하는 데 필요한 추가 시간이 유리하게 비교된다.

탈탄소화 기금이 설립되면, 내부 탄소 가격이 특히 효과적이라고 인터뷰 참여자들은 말한다. 개보수에 사용할 수 있는 자금이 있다는 것은 비용 효율성을 높일 수 있다는 의미로 볼 수 있다.

내부 탄소 가격 책정을 활용하는 기업 중 일부는 이미 구현된 탄소와 운영 탄소에도 부과금을 적용한다. 반면, 세금이나 배출권 거래제와 같은 외부 탄소 가격 책정 수단은 지금까지 건물 운영에서 발생하는 탄소에만 가격이나 세금을 적용했다. 미국 에너지 연구소에 따르면, 이는 건물이 수명 주기 동안 배출하는 전체 탄소 중 최대 75%에 이르는 많은 부분을 놓치고 있다. 따라서 외부 탄소 가격 책정 시 사용해야 할 수단은 일부 기업의 내부 탄소 가격 적용 방식을 참고하면 효과적이다.

국제 금융 공사(International Financial Corporation)의 보고서에 따르면, "보다 완전한 방식으로" 배출량을 포착하려면 탄소 가격 메커니즘을 "건설된 자산의 전체 수명 주기"에 적용해야 한다고 권고한다. 그러나 2019년에 발간된 이 보고서는 건물 공급망의 어느 기업이 이러한 배출량에 대해 "비용을 지불"해야 하는지 결정하기 어렵다는 점도 인정한다.

내부 탄소 가격 책정에는 비판적인 시각이 존재하며, 내부 메커니즘으로는 기업의 책임을 제대로 물을 수 없다는 주된 주장이 있다.

한 인터뷰 참여자는 "외부 탄소 가격과 내부 탄소 가격의 가장 큰 차이점은 외부 탄소 가격이 현실적이라는 점이다."라고 언급한다. "계정 어딘가에 한 줄이 있긴 하지만 그냥 한 줄일 뿐이다. 그냥 무시하는 게 나을 수도 있다. 재미 삼아 계정에 입력하지만, 누구에게도 해가 되지 않고 실제 수익률에도 영향을 미치지 않는다. 그리고 해당 라인의 결과가 마음에 들지 않으면 말 그대로 무시하면 된다.“

또 다른 비판으로 탈탄소화 펀드가 추가성 테스트(additionality test)에 실패한다는 주장도 있다. 기업은 탄소 가격을 적용한 다음, 생성된 자금을 기존 포트폴리오를 개조하는 데 사용하게 된다. 그러나 이 경우, 임차인 위주의 시장에서는 어쨌든 임차인을 위하는 개보수를 하는 데 돈을 사용할 수밖에 없다. 그래서 추가성 테스트가 실패한다.

규제와 공정한 경쟁의 장 Regulation and the level playing field

많은 인터뷰 참여자들은 기업과 국가 간에 진정으로 공정한 경쟁의 장을 만들고 이 메커니즘에 실질적인 힘을 실어주기 위해, 탄소세 또는 배출권 거래제 등의 형태로 업계에 외부적으로 탄소 가격을 부과해야 한다고 주장한다.

이미 일부 지역에서는 이러한 규제가 시행되고 있으며, 여러 인터뷰 참여자들은 이러한 규제가 더욱 보편화될 것으로 예상된다. "2030년까지 많은 주요 관할권에서 어떤 형태로든 탄소세가 도입될 것이라고 가정하는 것이 합리적일 것이다."라는 주장이 있다. 많은 사람에게 내부 가격을 부과하는 것은 탄소 가격 책정이 의무화되는 순간을 대비한 '연습'의 한 방법이다.

부동산은 이미 다양한 관할권에서 탄소 가격 책정 수단의 적용을 받고 있거나 곧 적용될 예정이다. 그러나 탄소세 또는 거래 제도를 시행하는 68개 국가 중 부동산에 탄소세를 적용하는 국가는 극소수에 불과하다.

가장 중요한 지역 중 하나는 뉴욕으로, 뉴욕 주법 97에 따라 2,322㎡ 이상의 건물 소유주는 탄소 배출량이 사전 설정된 기준을 초과할 경우 세금을 내야 한다. 이 세금은 2023년 도입될 예정이다.

미국의 다른 유사한 지자체 과세 제도에는 1,858㎡ 이상의 비주거용 건물에 적용되는 보스턴의 건물 배출가스 감축 및 공개 조례(BERDO. Building Emissions Reduction and Disclosure Ordinance)가 있다. 시장 혁신 연구소에 따르면, 향후 2년 내에 30개의 미국 도시 또는 지방 당국이 유사한 규제를 추진할 계획이다.

한 인터뷰 참여자는 "포트폴리오 현대화를 가속화하는 원동력 중 하나는 다가오는 Local Law 97이다."라고 말한다. "이 법이 우리의 투자 결정에 어떤 영향을 미치고 있는지를 보여주는 좋은 예다. 소유주들은 장비를 보고 2024년에 교체할 수 있는 것을 왜 2028년이나 2029년까지 기다려야 하느냐고 묻는다."라고 말한다.

또한 이러한 관할권에서 탈탄소화에 조기 대응하는 것은 상업적 이점이 있으며, 주요 투자자들은 이러한 도시의 규제가 경쟁 우위를 제공할 수 있다고 생각한다. "한 인터뷰 참여자는 "저탄소 빌딩을 운영하면 해당 시장에서 더욱 경쟁력을 갖출 수 있다고 믿기 때문에 우리의 철학을 더욱 강화하고 있다."라고 말한다. 우리는 높은 진입 장벽과 성장 장벽을 좋아한다."

동시에 업계 인식에 따르면 미국에서는 ESG가 좌우를 가르는 화두가 되었다. 그러나 인터뷰 참여자들은 이러한 법률이 '파란색' 민주당 주에 집중될 가능성이 높지만, 전국적으로 모든 지역에서 동일한 수준의 지속 가능한 건물을 요구하기 때문에, 다른 관할권에도 규제가 영향을 미칠 것이라고 말한다.

캐나다에서는 각 주마다 탄소세 또는 배출권 거래제를 도입하도록 연방 정부에서 의무화하고 있으며, 모든 경우에 탄소세는 건물 난방에 적용된다. 캐나다의 투자자 QuadReal은 JLL 보고서에 따르면 일부 주에 있는 일부 자산의 경우 세금으로 납부해야 하는 금액이 평당 71캐나다달러에 달하며, 이는 가치 평가에 영향을 미치기 시작하는 수준이라는 사실을 발견했다.

유럽의 배출권 거래제는 2026년부터 건물 난방에 적용될 예정이며, 이는 2021년에 처음 제안된 조치다. JLL의 보고서에 따르면 일반적으로 유럽 건물의 난방비는 세입자가 지불하기 때문에 이 탄소 가격을 지불하는 비용은 세입자가 부담할 가능성이 높다고 한다. 하지만 자산 소유주에게도 영향을 미칠 것이다. 건물 난방 비용이 높아지면 입주자들은 건물의 에너지 효율에 훨씬 더 많은 관심을 기울이게 될 것이며, 효율이 높은 건물은 에너지 비용을 낮출 수 있기 때문이다. 이는 특히 효율성이 낮은 건물의 임대 계약이 만료되는 시점에 두드러지게 나타날 것이다.

이는 임대료 인하와 에너지 효율이 낮은 재고의 공실 기간 연장, 그리고 "지속 가능한 건물이 새로운 표준이 되면서" 가치 하락이라는 기존의 추세를 더욱 악화시킬 것이라고 JLL은 말한다. 따라서 노후화 속도가 빨라짐에 따라 수익률과 가치는 부정적인 영향을 받게 될 것이다.

싱가포르에서는 건물 소유주에게 건물 운영 시 배출되는 탄소세를 부과하고 있다. 독일에서도 마찬가지로 주거용 및 상업용 건물에서 배출되는 탄소에 탄소세가 적용되며, 독일은 임대인과 임차인이 모두 공평한 몫을 지불하는 메커니즘을 모색하고 있다. 세입자가 세금 전액을 부담하면 건물주가 건물의 효율성을 개선하도록 인센티브를 제공하지 않고 있다. 임대인이 세금 전액을 부담하면 세입자가 에너지를 덜 소비할 인센티브가 없다.

건물의 에너지 효율이 낮을 경우 임대인이 더 많은 세금을 납부하는 방식으로 세금을 분할 납부하는 시스템이 검토되고 있지만, 실제로 어떻게 작동하는지는 복잡하다.

건물 탈탄소화 위해 높은 대가 지불 Paying a high price to decarbonise buildings

내부 또는 외부 탄소 가격 책정과 관련하여 가장 중요한 질문은 가격 수준을 설정하는 것이다. 여기서 규제 대 자발적 적용이라는 문제가 다시금 대두된다.

2017년 탄소 가격 리더십 연합의 연구에 따르면, 전 세계가 파리 협정의 목표를 달성하려면 탄소 가격이 톤당 최소 40달러, 최대 80달러까지 상승해야 한다고 한다. 컬럼비아 대학교의 노아 카우프먼이 이끄는 학자 그룹이 최근 발표한 논문에 따르면, 세계가 2050년 순배출 제로 목표를 달성하려면 2030년까지 탄소 가격이 톤당 최소 127달러가 되어야 한다고 주장한다.

World Bank 연구에 따르면, 탄소세(carbon taxes) 또는 배출권 거래제(carbon emissions trading systems) 중 전 세계가 파리 협정 목표를 달성할 수 있는 탄소 가격을 가진 것은 4%에 불과한 것으로 나타났다.

부동산에 적용되는 탄소세는 다양한 수준이 존재한다. 싱가포르의 탄소세는 톤당 5달러이며, 시간이 지남에 따라 톤당 25달러로 인상될 예정이다. 독일은 톤당 25유로(미화 26.39달러)다. 이러한 수준에서는 기술에 투자하거나 건물의 효율성을 높이기 위해 개조하는 것보다 세금을 내는 것이 더 저렴하다. 때문에, 세금으로 인해 부동산 소유주가 탈탄소화를 추진할 가능성은 거의 없다.

또한, 유엔의 기후 변화에 관한 정부 간 패널 보고서에 따르면 건물에서 배출되는 탄소 1톤을 줄이기 위해 지출해야 하는 금액이 건물에서 배출되는 탄소 1톤당 지출해야 하는 금액보다 높다고 한다.

경제의 거의 모든 다른 부문에서 톤당 감축 비용이 톤당 지출해야 하는 금액보다 높다. 예를 들어 농업의 경우 탈탄소화에 필요한 금액은 상대적으로 낮다. 그러나 건물과 같은 복잡한 물리적 자산의 경우 배출량을 줄이기 위해 구현해야 하는 시스템과 개입 비용이 상대적으로 높다.

예를 들어, 뉴욕의 지방법 97(Local Law 97)은 탄소 가격을 톤당 268달러로 책정하는 등 미국은 가격 책정 문제에서 선도적인 역할을 하고 있다.

한 인터뷰 참여자는 "숫자로 계산하면 효율 투자를 많이 하지 않은 대형 건물은 연간 평당 8.9달러~26.7달러 정도의 벌금을 물게 될 수 있다."라고 말한다. "이는 투자수익률(cap rate)에 영향을 미치고, 벌금은 영구적으로 부과되기 때문에 자산 가치에 실질적인 영향을 미친다."

요컨대, 벌금은 해결하지 않으면 건물 가치에 영향을 미치기 시작하는 수준이 된다.

규제 기관이 부과하는 탄소 가격은 기업의 내부 탄소 가격 책정에 영향을 미치기 때문에 두 배로 중요하다. 내부 가격을 책정한 유럽 부동산 회사들은 UN이 권고하는 가격인 톤당 90유로(미화 95.03달러)를 중심으로 가격을 책정하는 경향이 있다.

하지만 일부에서는 이 가격조차 비현실적으로 낮다고 생각한다. 한 인터뷰 참여자는 "탄소세는 250유로(미화 264달러) 이상, 부동산의 경우 톤당 500유로(미화 528달러)에 가까워야 한다고 생각한다."며, "이 가격은 CO2 발자국을 줄이기 위해 지불해야 하는 비용과 비교하면 그리 중요하지 않다."고 말한다.

위트레흐트(Utrecht)의 최근 연구에 따르면 탄소의 "공정한" 가격은 톤당 875유로(미화 924달러)가 되어야 하며, 이는 네덜란드 도시가 진행 중인 자본 프로젝트의 비용/편익 분석을 실행할 때 적용할 가격이라고 한다.

그러나 정부가 부동산이나 모든 산업에 탄소세를 부과하여 배출량을 빠르게 줄이고 기후 변화에 대응하는 것은 결코 간단한 일이 아니다. 특히 건축 환경 배출량의 상당 부분을 차지하는 주택에 탄소세를 부과하는 일은 매우 복잡하다.

"정부는 에너지 빈곤과 기후 변화를 동시에 해결할 수 없다."라고 한 인터뷰 참여자는 말한다. "정부는 한편으로는 소비를 줄이고 싶고, 다른 한편으로는 가격을 인상해야 하는 사이에서 갈등하고 있다. 다른 한편으로는 에너지 빈곤층에게 타격을 주고 싶지 않기 때문이다."

인터뷰 참여자들이 흔히 하는 말은 대기업이 더 많은 부담을 져야 한다는 것인데, 그렇다면 사회적 주택 공급자들은 어떻게 될까? 사회적 주택 공급자들은 사회에서 가장 취약한 계층을 위해 비용을 낮추기 위해 매우 적은 마진으로 운영되는 거대 기업들인 경우가 많다.

또 다른 우려는 이러한 세금이 너무 빨리 그리고 너무 높은 수준으로 적용되면 경제 성장을 저해할 수 있다는 것이다. 한 인터뷰 참여자는 "인플레이션을 대수롭지 않게 만들 것"이라고 말한다.

탄소 가격은 또한 부동산 산업 내에서 불평등을 야기할 가능성이 있다. 한 인터뷰 참여자가 지적했듯이, 실제로 시장의 대부분을 차지하는 중소기업(SME)을 간과하는 경향이 있다.

"우리가 탄소 배출권을 가져오는 것은 절대적으로 중요하다. 탄소 가격에 대한 우려 중 하나는 소규모 개발업체 조직에서 일하는 경우, 대기업에 비해 이미 훨씬 더 어려운 마진을 가지고 있다는 것이다. 이 마진 수치는 더 타이트한 상태에서 더 큰 조직과 경쟁하기는 더 어렵다. 대기업 입장에서는 탄소 가격이 어떤 차이를 만들 만큼 충분히 높지 않다는 의견이 나올 수 있다. 하지만 중소기업에 물어보면 전혀 다른 반응이 나올 것 같다."

부동산은 배출량에 가격을 매길 준비

Real estate gets ready to put a price on its emissions

탄소 가격 책정이 효과가 있는가라는 근본적인 질문에 답하기에는 아직 탄소 가격 책정 개발 단계가 너무 이르다고 할 수 있다.

탄소 가격 책정 도입의 여정에서 한발 더 나아간 업계에서 일부 데이터가 나오기 시작했다. 국제지속가능발전연구소(International Institute for Sustainable Development)에 따르면 유럽 배출권 거래제(European emissions trading scheme)에 따라 운영되는 조직의 배출량은 2005년 이후 43% 감소했다. 그러나 상관관계(correlation)는 인과관계(causation)와 다르며, 탄소 가격 책정이 이러한 감소의 원인이라는 것을 증명할 수 있는 증거는 없다. 하지만 CDP는 탄소 가격제를 사용하는 기업과 다른 형태의 탈탄소화를 실행하는 기업 간에 "직접적인 상관관계"가 있다고 생각한다.

한 인터뷰 참여자에 따르면 시멘트와 철강을 비롯한 다른 산업에서도 긍정적인 결과가 나타나고 있다고 한다. "유럽연합이 시행하고 있는 배출권 거래제가 영향을 미치고 있으며, 현재 배출권 거래제를 더 제한하고 있다는 사실이 중공업의 일부 산업에 영향을 미치고 있다. 탄소 가격 때문에 탈탄소화에 막대한 투자가 이루어지기 시작했다."

반면, 내부 탄소 가격 책정은 부동산 업계에서 자주 사용되지 않는 도구이며 가까운 미래에도 그렇게 될 가능성이 높다. 이미 탄소 배출량을 측정하고 있는 가장 규모가 크고 정교한 기업만이 탄소 배출량에 가격을 책정할 수 있다. 그러나 탄소 가격을 책정할 수 있다면, 그 가격이 적절한 수준으로 책정되고, 부과금이 엄격하게 적용되며, 그 수익금으로 취약한 프로젝트에 지원하는 다른 방법이 가능하다면 긍정적으로 작용이 될 수 있다. 즉 이러한 방법이 없어 달성할 수 없었을 탈탄소화 프로젝트에 적용한다면 유용한 도구가 될 수 있다.

내부 탄소 가격 책정은 거의 사용되지 않지만, 향후 10년 동안 외부 탄소 가격 책정이 훨씬 더 널리 보급될 전망이다. 인터뷰 참여자들은 외부 탄소 가격 책정의 사례로 뉴욕의 Local Law 97, EU의 건물 난방에 대한 배출권 거래제 확대, 싱가포르의 배출량에 대한 탄소세, 캐나다의 다양한 지역 정책 등과 같은 규제를 예시하고 있다. 그런 점에서 부동산은 배출량에 가격을 매길 준비가 되어 있어야 한다.

중요한 요소는 부과금이 책정되는 가격이며, 그 가격이 행동을 변화시킬 만큼 충분히 높은지 여부다. 인터뷰 참여자들은 또한 업계가 부동산에서 발생하는 대부분의 배출을 제거하려면 부과금이나 가격에 체화된 탄소가 고려되어야 한다고 지적한다. 에너지 가격이 높은 시기에 공평한 방식으로 이를 달성하는 것은 큰 도전이 될 것이다. 모든 인터뷰 참여자가 동의했듯이, 업계와 규제 당국은 탄소 가격이 효과적이고 실효성을 갖도록 함께 노력해야 한다.

그 어느 것도 간단하지 않다. 하지만 우리가 살고 있는 세상을 만드는 산업의 역량을 넘어서는 것도 아니다.