[지식정보] 2024 미국 고금리 장기화와 부동산 시장 전망

작년 상반기 미국의 고금리 정책이 시작될 무렵에, 미국 경제전문가들은 경기 침체를 전망했다. 그러나 지금까지 그러한 신호는 거의 없다. 지금의 논점은 경기 침체 대신에 경기 둔화 시점에 초점이 맞춰져 있다. 우리는 지난 수십 년간 경험보다 더 높은 금리와 더 느린 경제 성장의 시대에 살고 있다. 더불어 부동산 시장도 어려운 환경에 처해있다. ULI의 ‘Emerging Trends in Real Estate ® 2024’ 발표자료에서 고금리 장기화에 대한 이슈를 정리해본다. 여기에 코트라 보고서도 보완해서 살펴본다.

자료:Emerging Trends in Real Estate ® 2024

코트라https://dream.kotra.or.kr/kotranews/cms/news/actionKotraBoardDetail.do?SITE_NO=3&MENU_ID=80&CONTENTS_NO=2&bbsGbn=242&bbsSn=242&pNttSn=207723

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1. 더 높고 더 느리게 더 오래 Higher and Slower for Longer

● 경제학자들이 경기 침체를 예측하기 시작한 지 거의 18개월이 지났지만 경기 침체가 임박했다는 신호는 거의 없으며, 많은 예측가들이 경기 침체 확률을 하향 조정하고 있다.

● 경제 성장은 둔화되고 일자리 증가는 완만하지만, 리스크는 하방에 더 큰 비중을 두고 있는 '연착륙' 또는 '성장 침체'로 향하고 있다는 것이 새로운 합의다.

● 더 멀리 내다보면, 우리는 최근 수십 년 동안 경험했던 것보다 더 높은 금리와 더 느린 경제 성장의 시대로 향하고 있다. 이는 부동산 투자자들에게 도전적인 환경을 제시하고 있는 것 같다.

우리 모두는 경기 침체가 시작되기를 오랫동안 기다려왔지만, 미국 경제는 굴복하지 않고 있다. 이번에 인터뷰한 한 저명한 경제학자는 "미국을 비롯한 많은 경제가 금리 상승에도 불구하고 이렇게 회복력을 보인다는 것은 놀라운 일이다. 이번 경기 침체는 역대 가장 많이 예측된 경기 침체다."라고 말하고 있다.

실제로 월스트리트 저널이 경제학자들을 대상으로 면밀히 관찰한 설문조사에 따르면, 연준이 연이은 금리 인상을 시작한 직후인 2022년 4월에 향후 12개월 이내에 경기침체가 발생할 확률이 약 30%로 급증했다. 같은해 7월까지 설문조사에 참여한 경제학자들은 그 확률을 50:50으로 예상했다. 10월에는 중앙값이 63%로 상승했다.

그리고 10월 말에는 3개월물과 10년물 국채 수익률 곡선이 역전되었다. 경기 침체 시계가 켜진 것이다. 이머징 트렌드 발행을 준비하는 지금, 그 역전 이후 1년이 지났다. 그러나 우리는 여전히 경기 침체를 기다리고 있다.

곰들은 인내심을 가져야 한다고 지적할 수도 있다. 경기침체가 시작되기 전 수익률 곡선이 역전되는 데 걸리는 기간은 보통 15개월이므로 조금 더 기다려야 할 수도 있다. 그러나 경기 침체가 임박했다는 신호는 거의 없으며, 많은 저명한 경제학자 및 예측가들이 경기 침체 확률을 50% 미만으로 낮추고 있다.

여전히 성장 중이지만 더딘 성장세

경기 침체를 예상해야 할까? 충분히 긴 경기 호황기를 감안할 때 경제는 언젠가는 불가피하게 불황에 빠질 것이다. 그러나 시계는 하루에 두 번 정확한 시간을 알려주지만, 언제인지 알 수 없는 고장난 시계처럼, 연속적인 경기 침체 예측은 의미 있는 정보를 제공하지 못한다.

우리가 인터뷰한 업계 전문가들의 공통된 의견은 경제가 "연착륙(soft landing)" 또는 "상대적으로 강한 노동 시장과 괜찮은 일자리 증가를 보이고 있지만, 경기 침체로 이끄는 금리가 있는 성장 리세션(growth recession)"으로 향하고 있다고 보고 있다(CRE 자문 회사의 한 고위 임원의 말). 그러나 "전반적인 경제가 어디로 향하고 있는지 평가하기는 어렵고, 여전히 엇갈린 신호가 남아 있다."라고 주장한다.

확실히 경제는 최근 몇 달 동안 여러 측면에서 둔화되기 시작했다. GDP 성장률은 작년 2분기에 –0.6%에서 3분기 3.2%로 급등하면서, 4분기 2.6%, 올해 1분기 2.2%, 2분기 2.1%, 3분기 4.9%로 정점에 올랐다. 하지만 많은 이들이 4분기부터는 정점에서 하강할 걸로 전망하고 있다.

더욱 설득력 있는 사실은 일자리 증가율이 팬데믹 이후 가장 느린 속도로 둔화되어 2분기에는 월평균 15만 개의 새로운 비농업 급여 일자리가 추가되었으며, 이는 1분기 평균보다 3분의 1 감소한 수치라는 점이다. 그러나 최근 평균은 여전히 2018~2019년 월평균의 15%에 불과하다. 마찬가지로 2분기 채용공고 수도 1분기 평균에 비해 거의 10% 감소했다. 하지만 7월의 900만 건의 채용공고는 여전히 2018~2019년 평균보다 25% 높은 수치다. 인력 수요를 가늠할 수 있는 가장 좋은 척도인 이 수치는 어렴풋이 보이는 경기 침체(looming recession)가 임박했다는 신호로 보기 어렵다.

다른 지표들도 조정 직전의 경제에 대해 놀라울 정도로 고무적이다. GDP의 2/3를 차지하는 소비자 지출은 2023년 2분기에 1.7%로 둔화되었지만 1분기의 4.2%라는 놀라운 성장률에 비해 최근 성장률은 여전히 2022년과 비슷한 수준이며 팬데믹 이전 성장률에 약간 못 미친다.

많은 경제학자가 팬데믹 기간 동안 가계가 쌓아둔 추가 저축을 고갈시키면서 소비 둔화를 예측해 왔다. 하지만 소비는 아주 강력하지는 않더라도 견고하게 유지되고 있다. 더 긍정적인 점은 가계 부채 부담이 크지 않기 때문에 신용 연체율이 낮은 수준을 유지하고 있어 심각한 소비자 고통의 징후가 거의 보이지 않는다는 것이다.

*당분간 미국 경제는 현재까지의 양호한 여건을 고려하면, 경기둔화는 있겠지만 침체는 없을 거 같다. 고용시장은 2년 전부터 지금까지 안정세를 유지하고 있다. 실업률도 올 1월과 4월에 1969년 이래 최저치인 3.4%를 기록했으며, 10월 현재 3.9%로 양호한 수준을 유지하고 있다(미 노동통계국). 취업 시장에서도 올 9월 미국 비농업 부문 구인 건수 955만 건 대비 채용 건수는 587만 건으로 일손이 부족할 정도로 호황이다. GDP의 2/3를 차지하는 소비자 지출도 올 1분기 4.2%, 2분기 1.7%로 최근 성장률은 여전히 작년과 비슷하다. 일반 가계의 소비도 견고한 편이다. 미국의 가계 부채도 부담이 크지 않아, 신용 연체율이 낮은 수준이다. 

걱정스러운 징후 Worrying Signs

그럼에도 불구하고 경제학자들은 걱정하고 있다. 연착륙이 비교적 드문 이유는 경제가 둔화되면서 충격에 더 취약해져 경제가 완전히 침체에 빠지기 때문이기도 하지만, 연착륙을 성공시키기가 어렵기 때문이다. 실제로 지난 몇 차례의 주요 경기 침체(2008년 GFC 포함) 전에는 연착륙에 대한 예측이 일반적이었지만, 장밋빛 시나리오를 뒤엎는 사건들이 발생했다.

현재 주요 우려 사항은 다음과 같다:

● 가계 저축률은 정상 수준보다 낮고, 소비자들은 팬데믹으로 인한 저축을 대부분 고갈했다(향후 소비자 지출을 줄일 수 있음)

● 학자금 대출 상환이 재개되고 있다(이로 인해 소비자 지출이 더욱 감소할 수 있음)

● 유가 상승(인플레이션을 재점화할 수 있음)

● 은행의 대출 기준 강화(기업 투자를 위축시킬 수 있음).

최근 이스라엘에서 발생한 테러 공격과 같은 잠재적인 블랙 스완 이벤트는 말할 것도 없고, 경제를 혼란에 빠뜨릴 수 있는 여러 가지 이벤트가 있다. 그러나 아마도 가장 큰 단기적 위협은 지속적인 인플레이션의 형태로 나타나는 경제의 회복력일 것이다. 인플레이션이 정점에 비해 크게 낮아졌지만, 2%로 '마지막 마일'을 낮추는 것은 어려운 것으로 입증되고 있다. 2023년 8월 소비자 물가는 1년여 만에 가장 빠른 속도로 상승하여 인플레이션의 '라스트 마일'을 낮추는 것이 쉽지 않다는 것을 보여주었다. 또한 임금 상승률은 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 근로자, 특히 최근 임금 상승의 불균형적인 분배를 받고 있는 저소득층 근로자에게는 좋지만 물가 상승률을 낮추는 데는 문제가 있다.

인플레이션이 여전히 연준의 목표 금리를 고집스럽게 웃돌고 있고 재점화할 위협이 있는 상황에서 정책 입안자들은 경제를 경기 침체로 이끌 만큼 금리를 인상해야 할 수도 있다. 이와 관련된 우려는 금리 인상이 상당한 시차를 두고 작용하기 때문에 연준이 금리를 너무 오랫동안 너무 높게 유지할 수 있다는 것이다.

그러나 CRE 업계 리더들은 연착륙 가능성에 대해 여전히 낙관적인 전망을 내놓고 있다. 한 투자 은행의 CRE 책임자는 "1년 후에도 경제는 여전히 플러스 성장을 하겠지만 그 속도는 느려질 것이며, 경제가 더 높은 금리를 감당할 수 있기 때문에 금리는 계속 상승할 것"이라고 말하고 있다.

이러한 심리는 대부분의 월가 예상과 일치한다. 연방공개시장위원회(FOMC)는 실질 GDP 성장률이 2023년 2%, 2024년 1.5%로 둔화되고 2025년 1.8%, 2026년 1.85%로 상승할 것으로 예상하고 있다(FOMC 참가자들의 예측의 중심 경향에 따르면).

그러나 성장세가 둔화되더라도 금리가 더 오르는 시대(era of more elevated interest rates)가 곧 끝나지는 않을 것이다. 투자 은행 책임자는 "자유무역으로 인해 상품에 디플레이션 압력이 있었던 지난 20여 년보다 인플레이션 압력이 더 커질 것"이라고 지적하고 있다. 실제로 더 오랫동안 더 높을 수도 있다.

더 느리게, 더 오래 Slower for Longer, Too

이것이 CRE 업계에 의미하는 바는 무엇일까? 한 CRE 자문 회사의 고위 임원은 "전체 경제에서 일어나는 일과 부동산에서 일어나는 일을 구분하는 것이 중요하다"고 언급한다. 경기 침체를 피할 수 있다는 낙관적인 평가는 부동산 업계에 어두운 구름을 드리우고 있다. 이는 이전에 예상했던 것보다 높은 이자율이 더 오래 지속될 수 있다는 것을 의미하기 때문이다.

높은 금리가 오래 지속되는 것은 부동산 거래에만 문제가 되는 것은 아니다. 기업 투자와 생산성을 감소시켜 경제 성장을 둔화시킨다. 이러한 경제 성장의 역풍은 출산과 제한적인 이민 정책으로 인한 자연 인구 증가 둔화 등 인구 통계적 동력 약화로 인해, 더욱 심화될 것이다. 이 모든 것이 공간 수요 약화로 이어질 수도 있다.

2. 코트라가 보는 美 경제, 경기 둔화의 향방은?(코트라 보고서)

2023년 미국은 완만하고 안정적인 경제 성장을 이루고 있는 듯하다. 문제가 되었던 높은 소비자물가지수 역시 수치상으로는 진정되는 양상이다. 낮은 실업률을 유지 중인 고용시장도 여전히 견고하다. 그러나 소비 시장에서 체감되는 장바구니 물가는 여전히 높고 지속된 인플레이션으로 미국인의 실질 가처분 소득은 제자리걸음처럼 느껴진다. 이처럼 표면과 실제의 괴리가 쉽사리 좁혀지지 않는 미국의 경제 상황은 2024년을 향해 어떻게 흘러갈까? 몇 년째 위기로 거론되는 경기의 둔화나 침체는 이대로 멀어진 것일까?

완만하고 안정적인 성장세 이어진 2023년 경제

미국 GDP를 살펴보면, 2020년 팬데믹 초기의 기록적인 감소 이후 반등해 2023년 3분기 현재까지 비교적 안정적인 증가 추세를 나타냈다. 미국 경제분석국(U.S. Bureau of Economic Analysis)에 따르면, 인플레이션의 먹구름이 절정에 달했던 2022년 1·2분기 잠시 소폭 감소했던 GDP는 그 이후 약 3% 언저리의 안정적인 증가세다. 2023년 상반기 약 2%대의 완만한 성장을 거쳐 가장 최근 3분기에는 5%에 가까운 큰 폭의 성장을 기록했다. 이처럼 연속 다섯 분기에 걸친 GDP 성장세는 오래 전부터 대두된 경기둔화에 대한 우려를 일부 상쇄시키는 요인으로 여겨진다.

여전히 견고한 고용시장 환경도 2023년 경제의 안정세를 대변하는 요소 중 하나다. 현재 미국의 고용시장은 그 어느 때보다도 안정적인 상황으로, 지난 2년간 꾸준히 같은 현상을 유지하고 있다. 미국 노동통계국(U.S. Bureau of Labor Statistics)의 분석에 따르면, 고용시장 핵심 지표인 실업률이 2023년 1월과 4월에 1969년 이래 최저치인 3.4%를 기록했으며 가장 최근인 10월 수치 또한 3.9%로 집계돼 큰 변화 없는 3%대의 낮은 수준을 유지 중이다.

취업 시장에서도 구직 수요가 구인 수요를 한참 밑도는 상황이 오랜 기간 지속되고 있다. 2023년 7월 약 892만 건으로 2023년 최저치를 찍었던 미국 전체 비농업 부문 구인 건수(Job openings)가 9월 다시 약 955만 건으로 증가한 가운데, 9월 채용 건수(Hires)는 약 587만 건에 그친 것으로 집계됐다. 이렇듯 안정적인 고용시장과 더불어, 소비자들의 지출 수준을 보여주는 소비 심리 역시 비교적 견실한 추세다. 소비자들은 어쨌든 돈을 계속 쓰고 있다는 것이다. 경제 분석 전문기관 California Economic Forecast에 따르면, 높은 이자율 등 다소 부정적인 요인이 있음에도 불구하고 앞서 살펴본 상황들이 맞물려 적어도 2023년 안에 경기 둔화 혹은 침체 전망은 일단 멀어진 것으로 분석된다.

그러나 여전히 높은 체감 물가, ‘진정된 것 맞나?’

팬데믹에도 한결 익숙해지며 코로나19 극복을 위한 발판을 만들어나가던 2021년, 미국 내 물가가 무서운 속도로 오르기 시작했다. 분야를 막론하고 매달 최고치를 갈아치우며 폭증하던 물가는 2022년 6월 ‘9.1% 상승’이라는 20년 내 최고치를 기록하기에 이르렀다. 연준이 공격적인 금리 정책을 펼치기 시작한 이유다. 연준은 인플레이션을 잠재우기 위해 팬데믹 발생 이후부터 고수했던 낮은 기준금리를 지금까지 매우 공격적으로 인상해왔다. 2022년 3월, 연준은 0.25%p 인상을 시작으로 10차례 걸쳐 연속적인 기준금리 인상을 감행했다. 2022년 6월부터 11월까지는 3번 연속으로 0.75%p의 공격적인 인상을 잇달아 진행했고 2023년에 들어서는 다소 폭을 낮춘 0.25%p의 인상을 7월까지 이어온 바 있다. 그 결과, 2022년 1월 0.25%에 불과했던 연방 기준 금리(Federal Funds Rate, 상한 구간 기준)가 2023년 10월 현재 기준으로 5.5%에 이르게 되었다.

이처럼 공격적인 연준의 금리 인상 행보와 더불어 표면적인 물가 상승은 어느 정도 진정되고 있는 듯 보인다. 미국 노동통계국(U.S. Bureau of Labor Statistics)이 매달 발표하는 소비자물가지수(CPI-U, Consumer Price Index for All Urban Consumers) 증감 추세를 살펴보면, 최고치 9.1%를 기록한 2022년 6월 이후 전반적인 물가 하락세가 지속되고 있다. 2023년 6월 전년 동기 대비 3% 증가하며 최저치에 도달한 소비자물가지수는 9월 현재 3.7%로 집계되며 큰 변화를 보이진 않았다.

그러나 수치에서 나타나는 것처럼 정말 인플레이션이 잡힌 것인지는 확언하기 어려워 보인다. 소비자가 실생활에서 체감하는 물가는 여전히 높기 때문이다. ‘전체 항목’ 평균을 기준으로 한 소비자물가지수는 분명히 감소세를 보여주고 있지만, 항목별로 자세히 살펴보면 특정 분야에서는 물가가 여전히 전년보다 급등해 있다. 2023년 9월 소비자물가지수 평균 상승률은 3.7%이지만 자동차 보험료의 경우 18.9%로 평균과 매우 큰 차이가 난다. 그 외에도 자동차 유지보수, 주택 렌트, 외식 등의 분야에서는 여전히 높은 물가가 유지되는 것으로 나타났다. 이는 전반적인 체감 물가가 아직 떨어지지 않은 원인 중 하나로 분석된다.

한편, 높은 기준금리가 유지됨에 따라 하늘을 찌르는 미국 시장의 높은 이자율 또한 여전히 체감 물가가 높은 이유로 꼽힌다. 최근 30년 고정 주택담보대출(Mortgage) 이자율이 7% 후반대에 육박하면서 1984년 이래로 지금이 주택을 구입하기 가장 어려운 시기로 꼽히기도 했다. 미국 소비자들의 가계 부채 역시 2023년 3분기 약 17조 달러로 최고 기록을 경신했다. 연준은 2%대의 물가상승률 목표를 향해 공격적인 행보를 멈추지 않을 것이라는 전망이 지배적인 가운데, 긍정적인 수치와 대비되는 이러한 현실적인 경제적 어려움이 지속되며 미국 경제의 현황과 전망이 더욱 복잡해지고 있다.

앞으로의 경기 둔화 향방은?

앞서 살펴본 것과 같이 상당히 복합적인 지금의 미국 경제, 과연 2024년까지 어떻게 흘러갈까? 몇 년째 올 듯 말 듯 한 경기 침체는 이대로 멀리 물러가는 것일까? 이에 대한 전망은 매우 엇갈린다. 우선 2024년 경기 침체는 예상하기 어렵다는 것이 연준의 입장으로, 당분간 공격적인 금리 정책이 지속될 가능성이 높은 듯하다.

반면, 경제계에서는 다가오는 1년 이내에 경기 침체, 최소한 경기 둔화가 찾아올 것이라는 예측이 잇따라 대두되고 있다. 높은 이자율이 지속됨에 따라 소비와 투자 감소가 예상되며, 그 결과 기업들의 수입도 감소하며 주식 시장의 약화에까지 영향을 끼칠 수 있다는 것이 California Economic Forecast를 비롯한 경제 전문가들의 전망이다. 한편, 기업계에서도 내년의 경기 둔화를 거의 확실시하는 분위기다. 싱크탱크 The Conference Board의 2023년 3분기 설문조사 결과, 84%의 CEO가 향후 1년 이내에 경기 침체가 올 것을 대비 중이라고 밝혔다.

경제 수치와 현실, 더 나아가 경제 당국과 시장 사이의 체감과 전망이 이처럼 엇갈린 시그널을 주고 있는 지금은 우리 기업을 포함한 미국 경제의 다양한 구성원들에게 그 어느 때보다도 불확실성이 높아지는 시기가 아닐 수 없다. 러-우 사태의 장기화, 또한 중동 지역의 안타까운 상황을 비롯한 글로벌 지정학적 이슈들이 끊이지 않는 가운데, 미국 경제의 뚜렷한 향방 역시 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.

복합적인 경제 변화가 당분간은 지속될 것으로 예측되는 만큼, 각계의 기업들은 연준 등 관계 당국의 경제 정책, 소비 심리와 시장의 변화, 고용시장 상황 등 다수의 요소들을 면밀히 모니터링하며 적절한 사업 전략을 구상할 필요가 있겠다. 또한, 경기 침체까지는 확실하지 않지만 높은 가능성으로 대두되는 경기 둔화에 대한 대비 역시 필요해 보인다.