[지식정보] 공공/민간 파트너쉽에 의한 개발
공공기관 인센티브 효과 이번호에는 부동산개발에 민간부문과 공공부문이 공동으로 개발에 참여한 효과에 대하여 알아보기로 합니다. 미국 텍사스 휴스턴시의 외곽에 있는 Sugar Land City 개발이 좋은 사례로 보입니다. 이 내용은 미국 쇼핑센터협회(ICSC)에 게재된 자료를 요약한 것입니다.
● 부동산개발 민관공동 참여 효과
1. 정부나 자치단체 등의 공공부문에서 제공하는 인센티브는 부동산개발을 촉진시키는데 중요한 수단이다. 인센티브는 수익성을 증가시키며, 추진이 어려운 프로젝트에 사업성을 부여하여 실행이 가능하도록 할 수 있다.
부동산개발업자는 통상적으로 개발소요자금을 차입금과 자기자본으로 조달한다. 부동산개발에서 중요한 것은 효율적인 자금조달이다. 민간과 공공부문의 합작을 통해 안정적인 투자자금 조달이 가능하다는 점을 종종 간과하는 경우가 있다.
2. 중요한 사실은 민간과 공공기관은 서로에게 이익이 될 수 있다는 것이다.
민간 개발업자들은 합작사업을 통하여 공공기관이 제공하는 인센티브(투자자금의 일부로 제공)를 갖는다. 인센티브는 개발이 어려운 프로젝트를 착수할 수 있고, 개발업자의 투자수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 점이다.
공공기관 입장에서는 공동개발이 아니면 실행이 불가능한 지역경제발전을 이룰 수 있는 이점이 있다. 최근처럼 경기침체기에 개발업자는 투자자금을 조달하기가 어렵다. 대부분 개발업자는 개발계획을 취소하거나 연기한다. 부채 상환 부담, 프로젝트 추가 자금 조달이 어렵기 때문이다.
반대로 공공기관은 상업시설의 부동산가치 하락으로 관련 세수수입 감소에 직면한다. 또한 소비자 지출 감소로 판매세수도 감소하게 된다. 역설적으로 극도의 판매부진은 민관공동개발에는 훌륭한 기회로 다가온다.
여기에서는 민관공동투자의 대표적 성공사례로 Taxas State의 Sugar Land에 대해 알아본다.
● Sugar Land 개발
1. Sugar Land는 150년 이상 정체된 상태에서 개발사업에 시당국이 적극적으로 참여하면서 오늘날 미국 내에서 가장 살기 좋은 도시의 하나로 되었다.
Sugar Land는 텍사스주 휴스턴시 도심에서 남서쪽으로 20마일 떨어진 Fort Bend County에 위치해 있다. 1800년대 중반에 사탕수수농장으로 시작하여 1959년 법인으로 전환될 때까지 The Imperial Sugar Company가 위치해 있었다.
Sugar Land는 20세기 내내 거의 변화되지 않고 옛 모습을 고수하였다. 도시 인프라인 시청, 경찰서, 소방서, 커뮤니티센터는 Imperial Sugar refinery사에 크게 의존하고 있었는데, 150년 이상 같은 장소에 위치해 왔다. 그 결과 시청을 다른 장소로 이전하자는 의견은 중벌에 해당하는 범죄로 인식될 정도로 금기시 되었다.
성장이 정체되면서, Sugar Land는 점차 시민들의 요구로 변화하게 되었다. 시당국은 최고의 서비스를 제공하는 지자체로 바뀌고 있다. 2000년에 실시된 여론조사는 Sugar Land는 성장에서 휴스턴에서 1위, 미국 내 45개 대도시 중에서도 1위를 나타내었고, 2006년에도 미국 내 가장 살기 좋은 도시 중 3위에 선정되었다.
2. 시의 구심점 역할을 할 ‘Downtown' 필요성이 제기되면서, Town Square, 복합타운 개발 계획이 착수 되었다.
잘 계획된 사회시설과 살기 좋은 공동체 형성으로 주택가격이 상승하고 유대관계도 강화되고 있다. 당국은 우수한 학교, 도서관, 시민단체지원 등의 다양한 정책을 제공하여, Sugar Land를 좋은 일터, 살기 좋은 곳으로 만들고 있다. 한 가지 아쉬운 점은 Sugar Land에는 ‘downtown'이라고 불릴만한 마땅한 장소가 없다는 것이다.
사회의 구심점 역할을 할 ‘downtown'이 필요성이 제기되면서 Sugar Land Town Square와 복합타운 개발계획이 수립되었고 2003년에 공사가 시작되었다.
이 프로젝트는 Sugar Land에 경제적 파급 효과 뿐만 아니라 사회구성원들을 더욱 효과적으로 단합하게 만들었다. Sugar Land Town Square는 주민들이 사업을 영위하는 장소가 되었고, 자치정부도 이전하였다. 쇼핑하고 식사를 즐기고, 자선행위를 위한 모임 장소, 축하하고 이벤트를 즐기는 장소가 되면서, Sugar Land Town Square는 Sugar Land의 핵심 중심지가 되었다.
129,500㎡(39,174평)에 이르는 복합시설개발은 주거시설, 오피스, 판매시설, 호텔, 컨퍼런스 센터 등으로 개발되었고, Sugar Land downtown의 심장부가 되었다(표 4-1참조). [표 4-1] Sugar Land Downtown 개발 도입시설
● 전통적 개발자금 조달의 문제점
전통적인 개발자금 조달구조가 얼마나 비효율적인지, 공공부문의 인센티브가 개발수익을 얼마나 개선시키는지를 알아본다. Sugar Land 개발프로젝트가 2004년에 착공해서 2008년에 완공되었다고 단순하게 가정한다. 실제로는 2003년에 개발이 시작되었고, 단계별로 진행되어 2009년 12월에 오픈 될 예정이다.
- 전통적인 자본조달방식, 즉 은행 project financing과 자기자금(equity)으로 개발비용을 충당하는 구조는 투자 수익률이 낮아 사업이 진행되기 어렵다.
표 4-2는, 개발에 필요한 자금조달과 지출을 나타내고 있는데, 공공부문의 인센티브는 없는 것으로 한다. 프로젝트 개발에 은행 차입금 129백만$(조달액의 70%), 자기자금 56백만$를 조달하고, 시청사 건립에 시청이 20백만$를 조달하였다고 하자.
그리고 완공시점인 2008년에 판매가격은 218백만$라고 가정한다. 그러면 차입금 129백만$를 상환하면 89백만$의 자금이 남는다. 4년간 투자한 자기자금 56백만$에 대한 IRR(internal rate of return)은 17%가 된다(표4-3참조).
많은 부동산투자에서 자기자본에 대한 17% IRR은 최소한의 기준에도 미치지 못한다. 따라서 공공부문의 인센티브가 없는 개발프로젝트는 투자 현실성이 없는 것으로 보인다. [표 4-2] 전통적인 자본조달 및 지출
[표 4-3] 전통적 자본조달 구조
공공기관 인센티브 효과 이번호는 지난57호에 이어 부동산개발에 민간부문과 공공부문이 공동으로 개발에 참여한 효과에 대하여 알아보기로 합니다. 미국 텍사스 휴스턴시의 외곽에 있는 Sugar Land City 개발이 좋은 사례로 보입니다. 이 내용은 미국 쇼핑센터협회(ICSC)에 게재된 자료를 요약한 것입니다.
● 공공부문 인센티브 효과 1. 공공부문 인센티브는 금융비용이 없는 자금조달이 가능하고 프로젝트의 사업성을 높인다. Sugar Land Project 경우 시가 개발자금의 25%를 조달하여, 매리어트호텔을 유치해 개발에 중요한 역할을 하였다.
내부수익율(IRR)을 증가시키는 길은 오직 차입금을 늘리는 방법뿐이라고 가정한다.
차입금 증가는 일반적으로 자기자본 수익률을 높인다(Leverage효과). 투입비용의 70%를 차입하였으나 금융환경 경색으로 은행들은 추가적인 대출을 꺼린다. 따라서 타 기관에서 차입하여 추가자금을 조달하면 차입원리금 부담으로 자기자금 회수가 어려워지고 현금흐름도 악화될 우려가 있다. 이러한 조치는 프로젝트 진행에 생각지 못한 복잡한 문제를 일으킬 수 있다.
그러나 금융비용 없이 자금을 조달할 수 있는 방법이 있다. 공공부문 자금조달이 그것이다. Sugar Land project에서는 시정부는 도시 개발을 촉진할 목적으로 상당한 자금을 조달하였다.
과거에는 개발업자들은 시의 공공자금 인센티브를 프로젝트에 별 도움이 안 되는 것으로 간주하였다. 그러나 Sugar Land City는 55백만$, 개발비용의 약 25%를 조달하였는데 이는 개발을 실행할 수 있게 하는 중요한 열쇠 역할을 하였다(표4-4참조). [표 4-4] Sugar Land 시청의 프로젝트 투자
표 4-5는 공공부문 인센티브가 포함된 투자자본 구조다. 대다수 전문가는 시가 시청 건축비용인 20백만$ 정도를 조달할 것으로 예상하였다.
그러나 300객실 규모의 Marriot Hotel은 컨벤션센터를 갖추지 못한다면 Sugar Land에 오지 않았을 것이다. 만약 컨벤션센터 건설비 20백만$를 투자해야 한다면 호텔운영자는 원하는 수준의 이익을 얻을 못하였을 것이다.
따라서 시당국은 컨벤션센터 건설비를 대고 대신 매리어트호텔 측에 30년 동안 매년 1달러만 받고 대여키로 했다. 즉 무상으로 대여한 것이다. [표 4-5] 인센티브가 있는 자본조달 구조
2. 복합시설과 town square 개발은 상당한 기반시설이 필요하고, 이러한 인프라는 시민이 공동으로 이용해야한다. 따라서 시당국은 민간업자를 대신하여 시설비의 일부를 부담하였다.
복합시설과 town square 개발은 상당한 기반시설을 갖추어야한다 - 하수도, 상수도, 지하시설과 주차시설 등.
이러한 시설은 대중이 같이 이용해야 하고 시청과 컨벤션센터와 공유해야 한다. 그러므로 시는 민간업자를 대신하여 시설비의 일부를 지불하였다. 사실, 주차시설은 세 개의 입구가 있는 콘도미니엄처럼 건립되었고, 공동으로 비용을 부담하고 제한된 사용권을 보장하였다.
표 4-6는 시의 인센티브가 개발자의 내부수익율에 어떤 영향을 주는지 보여주고 있다. 개발자의 자기자본 조달액은 34백만$로 축소되었고 내부수익율은 인센티브가 없는 17%보다 훨씬 높은 37%까지 상승하였다.(동일조건).
시의 인센티브는 개발자들에게 내부수익율을 증가시키고, Sugar Land project를 실행할 수 있게 하는 중요한 원동력이 되었음을 알 수 있다. [표 4-6] City incentive가 있는 자본조달
● 부동산 개발에 공공부문의 지원 활용
Sugar Land downtown development는 민관 양쪽에 서로 이익이 되는 단순한 협력관계가 아니다. 효과적인 민간협력인 지역 내 부동산 개발을 촉진시키고 세금 수입원이 되고 있다.
또한 투자위험이 높은 민간개발업자에게는 내부수익율을 높여주고 있다. 대부분의 시와 주정부 그리고 연방정부는 개발의 경제효과 때문에 인센티브제를 도입하고 있다.
그러나 불행히도 많은 민간업자들은 인센티브제를 모르고 있고, 이러한 인센티브가 사업이 어려운 개발사업을 사업성이 있는 것으로 바꾸어 준다는 사실을 깨닫지 못하고 있다.
아래 열거하는 항목은 공공기관에서 제공하는 인센티브 항목으로 개발에 활용하기 바란다.
● 공공부문이 인센티브로 제공할 수 있는 항목
- 공공기관은 공공성이 강한 구역에서의 건축, 점용, 개선 등에 각종 부담금을 면제한다. - 공공기관은 공공성이 강한 구역에서 건물 신축 혹은 개축 시에 세금 등을 면제 하거나 감면한다. - 필요한 테넌트 입점 시 비과세 조치 - 멸실 우려가 있는 보존가치가 있는 시설에 비과세 - 소규모 상공업자 대출 지원 - 시설자금 대여 및 저리 융자 - 개발을 촉진시키기 위해 토지, 인프라, 교육 등 인센티브 제공 - 공공 개발이 필요한 지역의 토지를 매수하거나 개발을 지원