[지식정보] 유럽쇼핑센터의 현황과 전망

유럽 쇼핑센터 전망

● 전망과 의의

세계적인 경기침체로 그 정도는 다르지만 유럽 쇼핑센터도 영향을 받고 있다. 대출완화, 저금리, 주택가격 상승, 안정된 경제여건 등으로 최고의 성장 전성기를 맞이하였으나 이제는 과거의 추억이 되었다.

2008년 초반만 해도 좋았던 경제여건이 신용경색 혹은 높은 인플레이션으로 하반기에 반전되었다.

2009년에는 실직, 부채, 가계소득 등의 불안정으로 인해 소비자들은 소비지출을 줄이고 있다. 생활필수품에 대한 지출은 늘고 있으나 가구, 자동차, 외식 등의 내구재 및 오락성 소비는 감소 압력을 받고 있다.

일부 소비자들은 저가상품 구매하거나, 구매를 미루고 있지만, 다른 일부 소비 계층은 소비규모를 줄이는 대신 효율적인 소비행동을 하고 있다. 상인과 쇼핑센터는 이러한 소비행태 변화를 인식하고 2010년 이후 추세를 전망하여 대처하는 것이 필요하다.

● 2008년 유럽 쇼핑센터 개발 현황 1. 유럽의 쇼핑센터 개발은 2008년에 정점을 이루어 272만평이 신규로 공급되었고, 총임대가능면적은 3,645만평에 이른다. 2008년은 유럽 쇼핑센터 개발 역사에서 기억될 만한 해이다.

900만㎡(약272만평) 이상의 쇼핑센터면적이 공급되었다. 하반기엔 연초 예상보다 저조하였지만 쇼핑센터 개발은 활기차게 진행되어 500만㎡(15만평)정도의 면적이 완공되었다.

유럽 전체적으로 310개의 신규쇼핑센터가 건립되었는데, 이 중 82%는 신규점이고 나머지 18%는 기존점을 증축하거나 리모델링한 것이다.

총 임대가능면적은 120.5백만㎡(3,645만평)에 이른다.

유럽연합 27개국 내 인구 1,000명당 쇼핑센터 평균 공급면적은 206.4㎡(62.4평)다. (차트 9-1 참조) [차트 9-1 유럽쇼핑센터 임대가능면적]

[차트 9-2 쇼핑센터면적과 구매력 비교]

(차트 9-2)는 기존의 쇼핑센터면적(인구 1,000명당)과 구매력 관계를 나타낸 것이다. 소비자의 소비 잠재력을 파악하는데 구매력에 의해서만 측정하는 것은 무리가 있다. 소비의 상당부분은 저축, 서비스 지출, 편의시설, 자동차 및 연료비로 지출되기 때문이다.

3. 국가간 비교도 의미가 있다. 구매력이 서유럽의 1/4에도 못 미치는 중동부 유럽(Central and East Europe) 국가들은 독일, 이태리처럼 성숙된 시장을 갖추고 있는 국가들과 비슷한 쇼핑센터 면적이 공급되고 있다.

중동부 유럽국가의 구매력과 쇼핑센터 면적이 지난 10년 동안 급속히 늘어났으나 경제위기로 한동안 침체기를 맞을 지도 모른다. 그럼에도 동 지역 내 국가들은 만약 경기가 회복될 경우 남유럽 국가 수준으로 계속 발전해 나갈 것으로 보인다.

지난 3년간 러시아는 쇼핑센터 개발이 가장 활발하게 진행되었는데 2008년에 1.65백만㎡(50만평)의 쇼핑센터 면적이 완공되었다. 이는 기존 면적의 23% 해당하는 규모다(차트 9-3참조).

2008년 하반기에 금융위기가 시작되었지만 그 해 12월까지 신규쇼핑센터의 약 40%가 완공 되었다. 쇼핑센터 규모는 평균 최대 34,000㎡(10,285평)까지로 확대되고 있는데 이는 지역 신규점의 대형화에 기인한다.

영국은 3개의 대형 신규점 개점으로 인해 5년 만에 처음으로 쇼핑센터 개발이 활발한 Top 3에 속하게 되었다. 영국은 2008년에 서유럽국가 중에서 가장 활발히 쇼핑센터를 개발하여 84만㎡(254,100평)가 완공되었다. 2008년 신설면적의 절반이상을 차지한 최대규모의 쇼핑센터 3개(Riverpool One 151,000㎡, Westfield London 150,000㎡, Broadmead center in Bristol 93,000㎡)가 건립되었다.

불가리아와 루마니아는 각각 76%, 63%의 쇼핑센터 신장율을 기록하였다. 쇼핑센터는 최근까지 계속 성장해왔고, 비록 현재는 경기침체기에 있으나 성장은 지속될 것이다. 불가리아의 경우 향후 2년 내에 21개의 쇼핑센터가 추가되어 그 수는 4배로 증가된다. 그래도 중동부 유럽국가 평균 면적(인구 1000명당 102㎡)과 별 차이가 없게 된다.

지중해 연안국들의 개발열기도 뜨겁다. 이태리와 스페인은 서유럽 국가 중에서도 쇼핑센터 개발활동이 각각 2, 3위를 차지한다.

스페인은 90,700㎡ 규모인 Islazul shopping center(마드리드), 82,300㎡ 규모의 Plaza Impereal(자라고자)가 각각 오픈 하는 등 계획된 프로젝트가 결실을 맺고 있다 .

이태리에서는 대형점 보다는 중소형규모의 31개의 쇼핑센터가 완공되었다. 이태리도 새로운 쇼핑센터 개발로 유럽연합 평균 면적(인구 1000명당 206.4㎡)에 근접하고 있다. 작년에 비교적 쇼핑센터가 부족한 중남부 지역에 집중적으로 이루어졌으나 아직 쇼핑센터는 지역적으로 편중되어 있다.

● 2009년 개발 전망

1. 2008년 하반기 시작된 금융위기 및 경기침체로 2009년은 가장 힘든 시기가 되리라 전망된다.

소매업자들은 생존하기 위해서는 고객에게 더욱 귀를 기울이고, 고객이 추구하는 쇼핑에 더욱 가치를 부여해야 한다. 소비는 경기가 바닥을 쳐도 당분간 회복되기 힘들 것이다. 인터넷을 통한 on-line 판매는 지속적으로 증가할 것이고, 소비자는 최저가로 양질의 상품을 구매하기 위해 노력을 계속할 것이다. 따라서 일부 쇼핑시설은 과잉으로 구조조정에 직면하게 된다.

2. 비교적 낙후된 Central and Eastern Europe 지역은 경기침체로 어려움은 있겠으나 쇼핑센터 개발이 지속적으로 진행되고 있는 편이다.

중동부지역 유럽국가들은 쇼핑시설 형성단계가 성숙된 서유럽 시장에 비해 매우 낙후된 점을 고려하면 판매시설을 현대화하는 것은 필연적이다.

러시아는 쇼핑시설 개발활동이 경제위기로 상당히 침체되어 종래의 1위에서 2위로 쳐졌다(차트 9-4 참조). [차트 9-4 2009~2010년 개발중인 쇼핑센터]

계획 중인 대부분의 쇼핑센터가 자금조달과 경제환경 악화로 보류되고 있다. 서유럽 시장과는 달리 이미 건립 중인 쇼핑센터도 상당부분 보류 상태다. 현재 건립 중인 어떤 프로젝트가 완공될지 구체적으로 예상하는 것은 쉬운 일이 아니지만, 2009년에 약 100만㎡(약30만평)의 쇼핑센터 면적이 공급될 것이고, 2010년에는 이보다 훨씬 저조한 40만㎡(약12만평)가 공급될 예정이다.

개발 형태가 다른 우크라이나는 더 큰 경기침체를 겪는 있는데 앞으로 2년 이내에 50만㎡(약15만평) 정도만 공급될 것으로 보인다.

이처럼 각국이 어려운 시기에도 불구하고 유럽의 쇼핑센터 개발은 멈추지 않을 것이고 향후 2년 내에 6개국에서만도 100만㎡(약30만평)의 면적이 공급될 예정이다.

● 2009-2010년 개발 규모

1. 불가리아, 루마니아는 경기침체의 영향을 비교적 덜 받아 쇼핑센터 개발을 활발히 추진하고 있다.

중동부지역 유럽 국가들은 비교적 경기침체 영향을 덜 받고 있다.

예를 들면 불가리아, 루마니아는 상당한 수의 쇼핑센터 개발 계획을 추진 중에 있다. 비록 동유럽 지역도 6개월 전에 예상한 것보다는 못하지만 상당한 면적이 추가 공급될 것이다.

특히 불가리아는 고급쇼핑센터가 부족한 실정이다. 현재의 450% 규모인 66만㎡의 쇼핑센터가 공급될 예정인데 이 중의 일부는 대형쇼핑센터 신규 출점과 경기침체로 테넌트를 유치하는데 어려움을 겪을 수도 있다.

2. 프랑스와 이태리는 서유럽지역의 쇼핑센터 건립을 선도하게 될 것으로 보인다

프랑스와 이태리는 서유럽지역 개발계획을 선도하고 있다. 프랑스에서는 기존시설을 확장하거나 리모델링하여 2009-2010년 공급될 면적의 약 23%를 차지하고 있다.

이태리의 경우 지난 5년 동안 개발을 활발히 해왔는데 최근에는 주로 대형쇼핑센터 위주로 진행되었다. 그러나 2009-2010년에는 소도시에 중소형 규모의 쇼핑센터가 개발될 예정인데 규모는 22,000㎡(6,600평) 정도다.

유럽 쇼핑센터 전망 ● 쇼핑센터 규모와 형태의 변화

1. 쇼핑센터 규모는 최근 지속적으로 커지고 있다. 지난 5년간 평균 면적은 2009.1월 기준으로 7% 증가한 20,500㎡(6,200평)에 이른다.

러시아는 평균 쇼핑센터규모에서 1위에 랭크되어 있는데 지난 5년간 100,000㎡(약30,000평)를 초과하는 쇼핑센터가 7개나 건설되었다. 우크라이나는 러시아와는 반대로 최저 수준을 보이고 있는데 쇼핑센터 당 평균면적이 12,500㎡(3,780평)에 불과하다.

우크라이나에는 많은 도시가 있으나 지금까지 대형쇼핑센터는 개발되지 않고 있다. 소형쇼핑센터가 전체의 60%를 차지한다. 따라서 쇼핑센터 개발 여지가 많고 앞으로 수년 내에 대도시 주변에 대형쇼핑센터 건립이 활기를 띨 전망이다. 2008년 6월 현재, 50,000㎡(15,000평)이상을 가진 6개의 쇼핑센터가 개발 중이고 2009년에 완공될 예정이다.

그러나 우크라이나도 금융위기와 경기침체를 피해가진 못하고 있다. 계획 중인 많은 프로젝트가 보류되었고 대형규모 쇼핑센터의 대부분이 이에 속해 있다.

2. 유럽의 쇼핑센터는 지금까지는 소형 1/3, 중형 1/3, 대형 1/3로 다양하게 잘 구성되어 있으나 향후에는 중/대형점 비율이 증가할 것으로 보인다.

유럽의 쇼핑센터는 규모가 다양하게 잘 분포되어 있다. 중소규모가 전체의 2/3정도를 차지하고 있고(표9-1 참조), 나머지 1/3이 대형규모 쇼핑센터다.

규모가 작은 지역상권에서 대형점은 상권을 교란시킬 수 있다.

대다수 국가에서 대형점은 1980년대와 1990년대에는 거의 건립되지 못하였다. 성숙한 쇼핑센터 시장을 보유한 국가들, 아일랜드, 노르웨이, 스위스는 아직도 지역상권을 압도할 대형점이 없다.

반면에 영국, 프랑스, 독일은 대형쇼핑센터를 가장 많이 보유하고 있고, 특히 스페인과 러시아에서 지난 5년간 대형점이 많이 건립되었다. 러시아는 17개의 초대형점이 생겨났는데 이중 8개는 2000년 이후 건립된 것이다.

유럽 쇼핑센터는 지금까지 소형, 중형, 대형 규모별로 적정비율을 유지하고 있는데 최근에는 약간 변화가 있다.

중형과 대형규모가 많이 건립되는 추세다. 중형점은 12%, 대형점은 21% 증가하였고 2010년경에는 대형점은 18.4% 증가 예상되나 소형점은 5.6% 증가에 그칠 것으로 보인다.

이와 같이 소형점 증가율이 낮은 것은 기존 쇼핑센터를 재개발하기 때문이다. 기존점을 확장하거나 재개발하는 면적이 2009-2010 신규 공급량의 18%에 이른다. 유럽의 대부분 국가에서는 소형점이 감소하는 추세다. 대형점으로 확장하기 때문이다. 이런 추세는 노르웨이, 스웨덴, 영국 등 선진 시장에서 계속될 것으로 보인다.

● 쇼핑센터 개발 투자

1. 2008년 세계적인 금융위기로 대형점 위주로 큰 타격을 받았고 투자도 27%나 감소하여 크게 위축되어 있다.

쇼핑센터 개발계획이 2008년에 상당히 타격을 받았다. 특히 차입이 불가피한 대형점의 경우 타격이 심하다. 손가락으로 꼽을 만큼 적은수의 대형쇼핑센터가 2008년 상반기에만 거래되었을 뿐이다.

유럽 내 총투자금액은 2007-2008년에 55% 감소한 1180억유로를 기록하였는데 이중 쇼핑센터 투자금액은 2008년에 310.95억유로 차지하였고, 이를 백분율로 환산하면 쇼핑센터시설 자산가치의 하락과 궤를 같이 하는 것이다. 그러나 자산 총투자금액으로 보면 27%를 차지하여 여전히 선호하는 투자수단으로 인식되고 있다.

2. 그러나 투자 수익률은 점점 나아지고 있어, 우량한 쇼핑센터에 대한 투자는 계속 선호될 것으로 예상된다. 투자 수익율은 2008년에도 유럽 전체적으로 나아지고 있는 추세다. 2009년도 말까지는 수익률이 계속 증가하겠지만, 2010에는 가격적인 측면 때문에 일부 투자자들은 수익률 제고를 기대하기 어려울 가능성도 있다.

전체적으로 투자자들은 투자에 있어서 리스크를 회피하려는 분위기다. 그러나 수익성과 경쟁력을 갖춘 쇼핑센터는 파이낸싱(Financing)이 유용하다. 우량 쇼핑센터에 대한 투자수익성도 상당히 감소하는 경우가 있으나, 수익성이 좋은 쇼핑센터는 회복이 신속한데, 특히 양보다 질적인 것을 우선시하는 현재 경제여건 하에서는 더욱 차별화된다.

쇼핑센터개발 자금조달은 매우 어렵고 조달 비용도 많이 든다.

● 환경친화적 쇼핑센터 개발

1. 앞으로는 환경친화적인 쇼핑센터 개발과 운영이 필수적이다. 만약 소매업계가 환경보전에 부정적으로 대응한다면 시장에서 살아남기가 어려울 것이다. 앞으로는 환경이 생존의 핵심 열쇠가 된다. 이미 Vienna Austrian centers Q19, Villach Atrio처럼 환경친화적 쇼핑센터가 건립되고 있다.

에너지 절약, 에너지 효율 제고, 에너지 소비 모니터링, 재활용, 조망권 등 환경 보전 개념을 적극적으로 도입해야 한다.

그러나 이미 건립된 쇼핑센터가 문제가 된다. 신규 쇼핑센터는 환경친화적으로 건립되지만 이 비율은 얼마 되지 않는다.

환경문제는 이미 유럽위원회의 Agenda로 채택되어 있고, 관련부처에서는 2008년 11말에 모여 환경친화적 도시 개발을 하기로 동의 하였다. 또한 늦어도 2010년말 까지는 환경친화 적용규정을 만들어 각 지역에 제공할 예정이다.

소매업계는 만약 환경친화적인 쇼핑센터개발, 쇼핑환경을 제공하지 않는다면 시장에서 어려움을 겪을 것이다.

치열한 경쟁 하에서 환경코스트를 절감하는 것은 경쟁력을 높이고 수익성에 도움이 되겠지만, 현재의 경제여건에서 환경보전을 위한 코스트 부담과 지구 장래를 위한 장기적인 필요성 사이에서 적절한 타협점을 찾아야 한다.

● 앞으로의 전망

1. 지난 10년간 총임대가능면적은 두 배로 증가하였는데 앞으로도 신규 개발은 지속될 것이다. 신규 쇼핑센터 개발은 2009년에도 계속된다. 비록 일부는 그 지역 경제상황, 자금, 비용 문제로 2010년 혹은 그 이후로 연기되고 있지만.

쇼핑센터 총임대면적은 지난 10년간 두 배로 증가하였는데 주로 중동부지역의 개발붐 때문이다. 2009년에 1000만㎡(약302만평)를 약간 상회하는 규모의 공급이 예상되는데 이는 계획보다 약간 낮은 89% 규모이다.

2008년에 중동부지역 국가들은 2007년에 이어 신규 공급면적의 56%를 차지하였다. 역사적으로 중동부지역 국가들은 쇼핑시설 환경이 열악하여 소비자와 소매업자들은 쇼핑센터 개발을 강하게 요구하게 되었다.

서유럽에서는 건립중인 대부분의 쇼핑센터들은 완공을 앞두고 있다. 많은 소매업자들은 시설확장을 계속하고 싶어 하고, 우량한 시설들은 그대로 두어도 잘 운영된다.

그러나 2009년 1분기에는 건립계획이 연기되거나 취소된 쇼핑센터 수가 증가하였다. 특히 남유럽지역에서 두드러진다.

2. 2010이후에는 전망이 엇갈리고 있다. 단기적으론 불확실하겠으나, 금번 위기를 구조조정으로 활용하고, 소비자의 소비패턴 변화에 적절히 적응한다면 장기적으로는 오히려 득이 될 것이다.

소매시장과 소비자는 어떻게 대응할 것인가. 소비자의 소비패턴이 변화가 예상되는데 소비자의 관심과 소비선호도에 따라 소비가 바뀌게 된다.

2010년에는 신규 쇼핑센터 공급면적이 지난 5년 이래 최저 수준으로 떨어질 것으로 보인다. 글로벌 경제위기와 투자자들의 투자심리에 따라 개발은 많이 좌우될 것이다.

단기적으로는 유럽소매시장은 분명히 불확실성에 놓이게 될 것이며 가격조정도 예상된다.

그러나 장기적인 관점에서는 그다지 나쁜 상태는 아니다. 소매업계의 구조조정도 예상된다. 비록 국가별로 그 정도는 다르겠지만.

늘 그래왔듯이, 승자와 패자가 있게 마련이다.

그렇지만 해결해야 할 큰 문제가 있는데, 그것은 다름 아닌 ‘소매시장은 언제쯤 다시 회복될 것인가’ 이다.