[칼럼] 아시아 부동산 분야별 2015년 전망
최민성 (델코리얼티그룹 대표, 한양대 도시대학원겸임교수)
우리나라 부동산 시장은 2000년 이후 글로벌 동조화 현상이 강해졌다. 특히 아시아 부동산 시장과의 동조화 현상은 더욱 그런 것 같다. 그런 측면에서 2015년 아시아 지역의 부동산 분야별 전망을 살펴보는 것이 큰 의미가 있다고 본다. 최근 ULI(Urban Land Institute)가 조사 발표한 “Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2015 survey”를 보면, 올해에는 부동산 매입보다는 보유 내지 매각을 선호하는 경향이 높아질 것으로 예측되고 있다. 이 같은 배경에는 아마도 아시아 지역 부동산 수익률이 하향 압축되는 현상이 계속되면서, 리스크를 감안한 수익이 세계 다른 지역에 비해 경쟁력이 떨어지기 때문인 것으로 풀이된다. 지금부터 ULI 발표 자료를 중심으로 아시아 부동산 시장을 주택, 산업물류, 오피스, 리테일 호텔 등 5개 분야로 나누어 살펴보기로 하자.
우선, 아시아 주택시장을 보면 그동안 지나친 과잉 유동성으로 인해 주택가격이 아시아 대부분 지역에서 지속될 수 없는 수준까지 상승하는 과열현상이 나타나 주택시장 인기가 하락하고 있다. 하지만 향후 미국금리가 인상된다면 아시아 과열 현상은 줄어들 것으로 보인다. 주택시장에 대한 아시아 각국 정부의 규제는 심한 편이지만, 이자율이 낮고 펀더멘털 수요는 높아 정부규제가 미치는 영향은 거래량 감소 정도에 그치고 있으며, 가격하락에 미치는 영향은 미미하다. 중국자금이 몰려드는 홍콩은 가격과 거래량이 다시 되살아나면서 새로운 가격 고점을 형성하고 있다. 아시아 최적의 주택시장은 일본과 동남아시아의 신흥시장(특히 인도네시아, 필리핀)으로 볼 수 있다. 도쿄는 인구집중이 계속되고 있지만 건축비 상승으로 공급은 매우 제한적으로, 대부분의 대규모 분양아파트 사업추진이 정지된 상태거나 이제 시작하려는 단계에 있다. 동남아시아 신흥시장도시들은 젊은 인구층 증가, 경제성장 붐, 중산층의 급속 증가 등으로 주택구입 계층이 꾸준히 증가하고 있다.
산업물류 부동산 분야를 보면, 몇 년 전부터 투자자들이 투자대상을 충분히 얻기가 힘들 정도로 투자나 신규개발 모두에서 아시아에서 가장 전망 있는 분야 이다. 그 배경을 보면, ①현대적 물류시설의 대표기업이 없으면서 효율적 네트워크를 통한 비용절감 필요성이 증대하고 있고, 빌딩 물류인프라가 단순하면서 참여하기 용이하다는 점 ②급격히 성장하고 있는 e커머스 판매 붐에 비해 물류시설 부족이 심각하여 새로운 네트워크 창출 필요하며, 전통적 국내 물류용 빌딩형태에서 수출지향 물류로의 전환 필요한 시점 ③사업수익이 다른 부동산분야보다 양호하지만 수익률이 낮아지는 분위기로, 성숙시장인 싱가포르나 일본의 수익률은 4.5~6%까지 내려가고 있는 점을 그 배경으로 들 수 있다. 현재 아시아 최적시장으로는 중국이지만 2년 내 과잉공급 현상이 도래할 가능성이 높다.
오피스는 아시아 시장에서 기관투자자들이 전통적 선호하는 가장 인기 있는 자산이면서 보수적인 부동산이지만 과잉 유동성과 A급 자산 쏠림현상으로 수익률은 하향 압축되고 있다. 늘 그런 것처럼 A급 오피스 신규 개발 사업은 인기는 있지만 위험이 항상 뒤따른다. 지금 아시아 최적오피스 시장은 도쿄이다. 하지만 외국인 투자자들 입장에서 보면 일본 리츠가 워낙 강해 경쟁에서 밀려난 외국인 투자자들은 1급 입지에 있는 B급 자산이나 2급 입지(예, 오사카, 후쿠오카)의 A급 자산을 목표로 하고 있다. 자카르타도 최근 오피스 투자 수익률이 상승하고 있지만 외국인 투자자들은 시장에서 활동하기가 어려워 투자대상을 찾기가 힘들다. 외국인 투자자 입장에서 서울의 오피스 시장은 수익률이 5% 수준으로 만족스러운 투자목적지는 아니지만, 리스크가 낮고 경제의 깊이와 안정성 측면을 볼 때, 요즘 같은 아시아 시장 상황에서는 찾아보기 힘든 시장으로 인식되어 있는 것 같다.
아시아 리테일 부동산은 새롭게 소비력을 발휘하는 중산층 증가로 큰 각광을 받고 있지만, 무모한 공급경쟁으로 아시아 전체적으로 포화상태 이다. 특히 중국의 2급 3급 도시에서 이런 현상이 더욱 심하고, 럭셔리 상품을 파는 리테일 부동산은 중국정부의 부패척결에 의해 많이 위축되고 있으며, 홍콩의 리테일 부동산에도 영향을 미치고 있다. 한편, 중국의 쇼핑센터 대부분이 머천다이징 차별화 전략도 없이 여기저기 생겨나면서 과잉공급이 당분간 계속될 것으로 보인다. 아시아 리테일 부동산 시장은 지금 e커머스 문화의 급속한 확산으로 위축되고 있다. 아시아의 B2C 판매는 2014년에 5,252억 달러로 매년 21% 씩 상승하여 북미를 이미 넘어섰다. 물론 이중 60%는 중국이 차지하고 있다. 따라서 리테일 부동산(특히 중국) 대부분에서 임대료가 사업성이 안 나오는 수준 이하까지 하락되고 있다. 온라인 판매 증가로 점포는 단지 쇼룸 개념으로 전락하는 현상이 늘어나면서, 아시아 복합쇼핑몰들은 지금 식음료와 라이프스타일(엔터테인 포함) 지향의 테난트를 많이 믹스하는 형태로 진화하고 있다. 최적시장은 일본과 인도네시아 도시들이 상위를 차지하고 있는 가운데, 베트남은 과거 몇 년 동안 경제와 금융 문제 및 리테일 부동산 과잉공급 등으로 어려움이 있었지만, 투자자들이 관심이 살아나면서 그동안 고급 럭셔리 시장은 괜찮은 편이었다. 그러나 고급형 상업시설이 지난 2년 간 과잉 공급되었으며, 특히 최근 하노이에 오픈한 5,000평 이상 대형 쇼핑몰들은 너무 크고 너무 고급지향이어서 상당한 문제를 안고 있다. 서울은 리테일 자산이 드물게 거래되고 거래도 지분형태로 거래되어 기관투자자들이 거래하기는 힘들지만 한국의 유통 대기업을 중심으로 한 쇼핑몰 개발 사업은 활발하다.
아시아 호텔시장은 지금 투어리즘 붐이 불어, 아시아의 국제적인 관문도시에 있는 호텔의 객실판매율은 평균 80% 이상 이며 이익 증가 등으로 투자자들의 관심이 증가하고 있다. 아시아 호텔은 전통적으로 부자와 그 가족들이 주요 고객이지만, 중가 호텔과 저가 항공이 성장하면서 일반 아시아(특히 중국인) 관광객들을 위한 국제적인 대중형 관광시장이 열렸다. 최적시장은 일본으로 수요대비 공급부족으로 매년 25% 씩 객실수입과 이익이 증가하고 있다. 호텔은 아베 경제의 목표 중에 잘 작동하고 있는 분야이어서 관광관련 규제를 계속해서 완화 중에 있다. 호주도 투어리즘 상승 덕을 단단히 보고 있다. 10년 전에 비해 일본인 관광객이 대폭 줄어들었지만, 대신 중국인이 늘면서 관광정책을 계속 재수정하고 카지노 등 관광인프라를 업그레이드 중에 있다. 베트남은 중국과 가까운 입지라는 장점과 카지노 산업 육성(아직은 작지만)으로 중국 관광객이 늘면서 기존 두 개의 카지노 단지 외에 여러 개의 신규 대규모 카지노를 몇 년 안에 개장할 예정이다.
지금 아시아 부동산 시장은 과잉 유동성과 공급과잉으로 성장/버블/버블붕괴/재성장의 순환과정을 반복해가면서 커가고 있다. 여기에는 젊은 인구와 중산층 증가 등이 큰 몫을 하고 있다. 우리나라도 순환과정을 동일하지만, 우리만의 특징인 인구감소와 중산층 감소 현상으로 재성장이 순탄하지 않을 수 있다. 늘 강조하지만 실질적인 소득향상을 통해 중산층을 두껍게 하고 출산율을 올려 부동산 실질 구매력을 살찌게 하는 게 중요하다.
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